От уровня платежеспособности населения зависит стоимость жилья на рынке недвижимости. Кроме того, тенденция к снижению цен связана с тем, что еще несколько лет назад цены на жилье на донском рынке представляли собой ценовой пузырь.

Каких -либо предпосылок для роста цен на недвижимость на вторичном рынке донской столицы пока не предвидится. Начиная с лета 2016 года цена на квартиры на ростовском рынке вторичного жилья продолжает снижаться. Сейчас цена по сравнению с первым кварталом упала на 2,2% – до 60,1 тыс. рублей за квадрат, что является ниже среднего общероссийского показателя цен на жилую недвижимость, который сейчас оставляет 61,2 тысячи рублей за квадратный метр. Заметное снижение цен наблюдается во всех районах города, но сильнее всего стоимость квадрата уменьшилась в Ленинском районе – на 5,7%. Минимальное падение зафиксировано в Кировском районе – всего на 0,1%.

Причин для  падения цен несколько:  в первую очередь, сократилось количество клиентов, которые вкладывали деньги в недвижимость с целью их сохранить. Сегодня люди покупают жилье в основном для собственных нужд. Также далеко не у всех есть свободные средства для того, чтобы вкладывать их в недвижимость. Люди не хотят рисковать, приобретая квартиру, поскольку у них нет уверенности, что они смогут впоследствии ее выгодно продать. Еще одной причиной является ограниченный доступ к ипотечным кредитам в сравнении с прошлыми годами. Однако несмотря на это, ипотека на рынке вторичного жилья остается востребованной.

Совершение сделок с привлечением кредитных продуктов и за счет собственных средств сегодня составляет 60% на 40%. Чаще всего для этих целей ростовчане пользуются услугами таких кредитных учреждений, как «Сбербанк», ВТБ 24 и «Центр-Инвест». При этом, любопытно, что в первых двух банках ставка по ипотеке неизменна, то руководство последнего оставляет за собой право ее пересмотреть в случае изменения экономической ситуации.

Наиболее востребованы квартиры в спальных районах – на Северном и Западном. Это связано с более низкой в сравнении с центром стоимостью, и с развитой инфраструктурой. Недавно освоенные территории, такие районы, как Левенцовка и Суворовский, не могут этим похвастаться.Также в Ростове отмечается сезонный интерес к недорогим квартирам в начале осени. Как правило, покупательский всплеск вызван тем, что жители Ростовской области приобретают квартиры детям, поступившим в городские вузы. Чаще всего это небольшие квартиры в старом фонде или комнаты в коммуналках.

Рынок недвижимости в России родился относительно недавно. И сейчас существует много «белых пятен» и пробелов в знаниях агентов, работающих с недвижимостью. Есть немало агентов, кто пренебрегает основными правилами работы в этой сфере, и однозначно, терпит поражение.

Иван Пилипенко, бизнес – тренер ИАЦН «НАСЛЕДИЕ» Пилипенко

Многие начинающие агенты, к сожалению, часто совершают одну и ту же ошибку. Они не знают, как начинать правильно работать с объектом недвижимости, но и не считают нужным прислушиваться к рекомендациям наставников и бизнес- тренеров. И потом многие  удивляются, почему же они так долго работают безрезультатно. Как известно, все гениальное очень просто. Для начала презентации объекта очень важно самому агенту познакомиться  с продавцом и объектом недвижимости, с которым ему предстоит работать.

Это значит, что как только появился новый объект, необходимо продавцу не звонить, как это зачастую происходит, а действительно идти  к нему в гости  с целью разузнать об объекте недвижимости как можно больше информации и наладить с продавцом деловой контакт, предложить ему свои услуги. То есть, агенту нужно проявлять активность и не ждать, что когда - нибудь кто – нибудь ему позвонит. Может  быть это звучит не очень серьезно, но это действительно очень важно. Агенту необходимо произвести первоначальную оценку объекта, сделать его  качественную фотографию. Все это важно в том числе и потому, что сейчас, как мы уже отмечали, есть трудности у продавцов с реализацией объектов. И в такой ситуации именно тот, кто первый проявит внимание  к продацу, заинтересованность в реализации его объекта недвижимости, тот и будет в выигрыше. Другими словами,  риэлтор должен приложить достаточные усилия, чтобы объект недвижимости был реализован. Должна быть сформирована база эксклюзивных объектов недвижимости – тех, которые будут потом рекламироваться  и продаваться. И таким образом, как раз может быть выстроена правильная цепочка рекламирования оъекта недвижимости.

Агенту  недвижимости всегда необходимо помнить, что основная масса потенциальных покупателей объекта просто уйдет, если агент не ответит быстро по телефону на самые простые вопросы, касающиеся, например, расположения объекта недвижимости, есть ли поблизости с ним остановки общественного транспорта, каков там вид из окна, в каком состоянии находится сантехника и т.д. и т. п. То есть в случае презентации объекта  агент должен уметь его хорошо представить. Если этого не произойдет, то он не сможет удержать внимание потенциального покупателя к данному объекту недвижимости.

Ростовская область находится в списке первых регионов России, кто успешно реализует программу переселения граждан из аварийного жилья.  Уже пять тысяч человек из  8,5 тысяч нуждающихся переехали в новое жилье.

Между тем, некоторые города Ростовской области тормозят этот процесс. Из 55 муниципалитетов совсем плохо обстоят дела в Донецке. Здесь к реализации государмственной программы даже и не приступали. В Новошахтинске, Таганроге и Ростове  программа реализовали менее чем на 50 %. В таких городах, как Сальск, Гуково и Шахты, а также в Сальском, Красносулинском районах реализация составила более 50-ти %. В лидерах - Белокалитвинский и Пролетарский районы, которые выполнили программу в полном объёме,

Между тем уже до конца этого года участники третьего этапа программы должны переехать

на новые квадратные метры. Причем для отчета по реализации федеральной программы  не имеет значения причина срыва сроков, какой бы уважителшьной она не казалась для глав муниципалитетов. Даже если речь идет о недобросовестных подрядчиках, не выполняющих свои обязательства по жилищному строительству, нереализованная в назначенные сроки программа может негаивно отразиться на репутации региона, вследствие чего муниципалитеты могут лишиться федеральной поддержки Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Ответственность за реализацию программы,должна лежать на плечах глав муниципалитетов.

Кроме объективных экономических причин, толкающих вверх цены  на  жилье, есть еще и внутренние мотивы – такие, как подорожание строительных материалов. В последнее время резко взлетели цены на строительную арматуру.

Цены на объекты недвижимости зависят от многих факторов. В ближайшее время предполагается  взлёт цен на жильё, поскольку в последнее время  произошёл значительный рост цен на целый ряд стройматериалов, без которых строительство невозможно. Больше всех выросла цена арматуры и бетона – материалов, которые лежат в основе монолитного строительства. Возникший вдруг  по всей стране дефицит арматуры вызван банкротством российского комбината по выпуску арматуры, а также сокращением поставок арматуры из Казахстана и прекращением поставок арматуры с Украины. Стоимость арматуры для строительных компаний оставшиеся поставщики – монополисты подняли почти на 100% с 24 тыс до 41 тыс рублей за тонну.

Арматура является одним  из основных элементов конструкций зданий. От её стоимости во многом зависит себестоимость возведения зданий. А затем и продажи объектов недвижимости. В выигрыше сегодня те компании, кто дальновидно сделал запасы арматуры заранее. Однако надолго все равно ее ни у кого не хватит. Обеспеченность застройщиков этим строительным материалом в среднем составляет порядка 70%.

 Когда запасы закончатся, то застройщики будут вынуждены покупать строительный материал по уже новым ценам. И также застройщики не станут работать в убыток и либо сократят объемы строительства, а то и вовсе заморозят стройплощадки, либо повысят стоимость квадратного метра жилья в новостройках.

Кроме того, такая ситуация может привести к возможному удорожанию и программы льготного кредитования, которую поддерживает государство. Под угрозой срыва оказались такие федеральные программы, как  «Жильё для российской семьи»,  переселение из ветхого жилья и другие социально-значимые проекты. Также  на 30 % взлетела стомость бетона. Также выросла в цене себестоимость строительства объектов социальной инфраструктуры.

В ИАЦН «НАСЛЕДИЕ» разработана уникальная градация сотрудников по категориям. Система, призванная повышать заинтересованность агентов недвижимости в высоких результатах работы, зарекомендовала себя с положительной стороны.

Виктор Сенин, региональный директор ИАЦН «НАСЛЕДИЕ».

Наша компания  не стоит на месте и постоянно ищет новые пути развития. Так у руководства возникла идея создать систему, которая бы мотивировала сотрудников добиваться еще более высоких результатов в работе, стремиться к новым достижениям, ставить перед собой цели и добиваться их.  Сама идея принадлежит генеральному директору,  потом проект был четко разработан до самых мелких деталей. Мы это делали и потому, что, как нам кажется, компании недвижимости остро нуждаются в каких – то разумных правилах и регламентах. Это было бы полезно для того, чтобы отсеять с рынка «черных риэлторов», всяких мошенников - эдаких остапов бендеров, портящих мнение о настоящем цивилизованном риэлторском бизнесе.

Вероятно, потому, что рынок недвижимости в России зародился каких – то два десятка лет назад, то эта сфера в Росссии на сегодняшний день не имеет четкой структуры, регламента, какого -то свода правил. В последнее время ведутся разговоры о том, что государство хочет упорядочить работу агенств недвижимости, привести их к какой- то единой форме,. Мы были бы очень рады, если бы государство разумно вмешалось в эту сферу. Пока же приходится идти по непроторенному пути.

В рамках реализации инвестиционных проектов, сразу в двух районах области - в Грушевском сельском поселении Аксайского района и в Тарасовском районе будут построены новые производства, которые обеспечат рабочими местами донских жителей.

В Аксайском районе возводится завод по производству кормов для животных. Завод американской компании Mars планируется ввести в эксплуатацию к осени 2017 года. Компания уже приступила к набору сотрудников на предприятие. Весной будущего года на строительном объекте планируется начать пуско-наладочные работы, а к осени того же года предполагается первый промышленный выпуск продукции.

 Предприятие интересно тем, что оно полностью соответствует  требованиям стандарта международной экологической сертификации и является самым экологичным производством компании в России.  Предприятие планирует начать выпуск влажных кормов для животных – это будет первый вид продукции. На втором этапе развития предприятие планирует производить сухие корма. Причем,сырье для производства — мясные субпродукты, зерно, крупы — компания намерена закупать у местных производителей.

 Компания Mars - один из крупнейших в мире производителей продуктов питания, в том числе, для домашних животных. В 73 странах мира работают более 70 тысяч сотрудников. Годовая прибыль составляет порядка  $33 млрд. Данное предприятие станет десятым предприятием компании в России. Компания владеет заводами в Московской, Ульяновской и Новосибирской областях. Объем вложенных инвестиций составит 4 млрд рублей.

Также в Тарасовском районе в августе начнется возведение крупнейшего тепличного комплекса.Уже 1 августа на крупноформатном тепличном комплексе «Донская усадьба» начнутся строительно-монтажные работы. Уже обсуждены вопросы обеспечения проекта инженерной, транспортной инфраструктурой, подготовки кадров. Уже во втором квартале следующего года в теплицах планируется начать высадку овощных культур.

Запуск нового комплекса позволит создать порядка 300 новых рабочих мест. Стоимость проекта пять млрд рублей.

Донские власти приняли законопроект, способный защитить участников долевого строительства и направлен на повышение мотивации инвесторов. Новый документ упрощает получение земельного участка тем застройщикам, кто готов взять под свое крыло проблемные дома.

Областные власти уже давно ищут оптимальное решение проблемы обманутых дольщиков, которых в Ростовской области насчитывается 1811 человек.

На ростовском рынке немало строительных компаний, которые разорились вследствие экономического кризиса. Но наряду с банкротством застройщиков, нередки криминальные случаи, когда застройщик переводил деньги с объекта на иностранные счета или  вкладывал их в покупку недвижимости за рубежом. В итоге те, кто вложил свои средства – дольщики, остаются без жилья и без денег. Чтобы помочь таким обманутым дольщикам и достраивать такие проблемные дома, разрабатываются механизмы, призванные мотивировать инвесторов.

Появились две принципиальные поправки. Раньше инвестор, для того, чтобы получить безвозмездно  участок муниципальной земли, должен был вначале достроить проблемные дома. Однако эта схема инвесторов не привлекла.

Теперь в соответствии с новым законом застройщик имеет право получить земельный участок, минуя процедуру торгов и начать строительство на выделенном ему участке  уже после того, как подпишет муниципальный договор о том, что введет долгострой в эксплуатацию не позднее, чем через три года. Контракт также прописывает четкий график строительных работ. Если застройщик нарушает график, чиновники имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Также донские власти намерены субсидировать расходы на подключение проблемных домов к коммунальным системам. В нынешнем году на эти цели из регионального бюджета будет выделено 45 млн рублей. Деньги пойдут на подключение к инженерным сетям двух домов на улице Королева и в микрорайоне Темерник.

На сегодняшний день в Ростовской области насчитывается  25 проблемных объектов. Большая часть из них расположена в Ростове, один – в Таганроге и три – в Батайске. Однако в области есть дома, которых вовсе нет в реестрепроблемных объектов. Например, дом по ул Шмидта, 5А в Батайске. Несмотря, на то, что объект практически готов, его ввод в эксплуатацию тянется уже полтора года. Еще более сложная ситуация сложилась с домами на улице Портовая, 275 и 277. Руководитель компании – застройщика сначала обещал сдать дом в эксплуатацию в 2015 году, а теперь уже в 2017 году. Сейчас участники долевого строительства Ростовской области пытаются объединить усилия.

На первоначальтном этапе  не должно быть никакой отсебятины. Нет никакой необходимости изобретать велосипед, если он уже давно изобретен до вас. Нужно научится слушать и слышать то, что говорят наставники. И тогда удача не заставит себя долго ждать.

Анатолий Якунин, руководитель офиса ИАЦН «НАСЛЕДИЕ» в городе Аксай.

Без работы я не сидел практически никогда. Трудился раньше в логистической сфере – руководителем на складах. Когда экономический кризис заявил о себе  повальными сокращениями, вот тут и я оказался не у дел.

 Вскоре я узнал о компании  ИАЦН «НАСЛЕДИЕ». Мне позвонили и предложили попробовать себя в работе с недвижимостью. Если сказать, что я был настроен скептически и иронически, это значит ничего не сказать. Я вообще не воспринимал всерьез работу агента по недвижимости. Потом пораскинул мозгами, зашел на сайт компании в интернете, почитал информацию и подумал – а почему бы не попробовать. Хочу отметить, что я вообще всегда склонен думать, что познавать что – то новое – это всегда полезно. Словом, я сам пришел в компанию, со мной провели несколько собеседований и я приступил к работе. Это было весной 2015 года. Тогда я поставил перед собой цель – стать успешным на этом поприще и не сдаваться, даже если первое время ничего не будет получаться. Первые два месяца были абсолютно пустыми. Разумеется, я  расстраивался. Были минуты полного отчаяния. Однако у меня и в мыслях никогда не было уходить – я всегда знал, что рано или поздно у меня все получится.

Первая моя сделка состоялась ровно через два месяца. Вскоре случилась вторая. И я сам и вся моя семья были приятно удивлены.Мое финансовое положение не только выровнялось, но стало намного лучше. Я стал в состоянии думать о завтрашнем дне и делать инвестиции в будущее.

Эта компания дала мне не только работу в буквальном смысле слова, я чувствую, как изменился сам. Во многом это произошло благодаря профессиональным тренингам, которые проходят в компании. Эти тренинги очень важны как для общего развития, так и для повышения профессиональных навыков. Они способны раскрепостить человека психологически, дотянуться до глубин подсознания. После них я стал совершенно по – другому смотреть на жизнь, научился ставить перед собой цели и достигать их. Я научился применять эти навыки в повседневной жизни, и это здОрово помогает. Мне очень нравится компания своей развитой СРМ системой, интернет- оснащенностью, профессиоанлизмом, высокими требованиями к качеству работы. Все это происходит благодаря руководству. Есть такой стереотип –начальник обязательно должен быть свирепым самодуром.  И непременно вносить нервозность и мешать работать всему коллективу. Так вот здесь такого нет в принципе. Весь коллектив во главе с гендиректором А.Чапким –  это большая дружная команда, в которой царит дружеская и демократическая атмосфера.

Сейчас я сам руководитель филиала в Аксае. В нашем офисе работают в настоящий момент три человека. И мы еще готовы принять толковых сотрудников - коммуникабельных, активных, целеустремленных, неленивых. Все эти качества необходимы для успеха в работе с недвижимостью. 

Переселение из домов, признанных аварийными до  января 2012 года, планируется завершить осенью будущего года - к этому времени должно быть расселено  более 11 млн кв. м.  Жилье, признанное аварийным позже этого срока, будет расселяться уже по другим правилам.

В регионах программу расселения из аварийного и ветхого жилья считают эффективной из – за заметных результатов. В стране на протяжении десятилетий накопилось очень много ветхого, аварийного жилья.  На сегодняшний день аварийными признано 11 млн кв. метров жилья. Больше половины уже расселены. Однако программа расселения аварийного жилья не выполняется в обозначенные сроки во многих районах страны, и чаще всего по причине отстутствия денежных средств. Больше десяти регионов, среди которых Карелия и Забайкальский край, сильно отстают Пока с задачей полностью справилась только Ингушетия.

В целях полного решения проблемы по всей стране, российское правительство изыскивает средства для продолжения реализации программы расселения из аварийного и ветхого жилья. Предполагается, что с 2008 по 2017 годы из аварийного и ветхого жилья будет переселено порядка 1 млн человек. В конце 2017 года еще почти 1 млн человек будет нуждаться в переселении. А к 2018 году аварийным будет признано еще около семи млн кв.м жилья.Поэтому программу, вероятнее всего, продлят.

 В 2018 году  уже начнет действовать уже постоянная программа расселения. Этот законопроект сейчас прорабатывается в правительстве. Новый механизм расселения станет постоянным, управлять им будут региональные власти. Кроме всего прочего, он позволит собственникам жилья иметь возможность оставаться жить в том же микрорайоне.

Российские власти хотят, чтобы механизмы расселений аварийного жилищного фонда работали на постоянной основе и после 2017 года, и после 2020, и после 2032 года. В целях создания новых комфортных и современных микрорайонов для проживания граждан страны, российские власти хотят,чтобы новый механизм расселения стал  государственным проектом реновации российских городов.

На сегодняшний день на рынке недвижимости в Ростове-на-Дону, да и в России в целом именно покупатель является главным действующим лицом, поскольку он владеет деньгами -активом, который позволяет ему выбирать лучшие предложения.

Иван Пилипенко, бизнес-тренер ИАЦН «НАСЛЕДИЕ».

Рынок недвижимости меняется стремительно на наших глазах и сегодня ситуация такова, что музыку заказывает именно покупатель объекта недвижимости. Потенциальный покупатель имеет денежные средства, поэтому играет главную роль. Он может позволить себе заказывать те объекты недвижимости, которые ему нравятся. Покупатель может и хочет выбирать. Таким образом, мы смело можем говорить сейчас, что рынок недвижимости работает от требований и желаний покупателя.

Что остается потенциальному продавцу объектов недвижимости? Продавцы сегодня испытывают проблемы с реализацией объектов недвижимости. Если раньше продавцу было достаточно просто выставить объект недвижимости, и он в итоге все равно бы продался за неплохую цену, то сегодня ему нужно произвести гораздо больше действий со своим реализуемым объектом.

Почему ситуация складывается именно таким образом? Потому что до экономического кризиса рынок был растущим. Стоимость объектов недвижимости активно росла. Если продавец даже ошибочно выставлял свой объект по завышенной цене, то ситуация на рынке вскоре уравнивала эту ошибку, максимум через полгода цены на жилье на рынке уже были значительно выше той, которую он назначил для своего объекта, а еще через полгода цена на его объект недвижимости была заметно ниже рынка, что позволяло продавцу думать, что он поступил очень дальновидно, радоваться выгодно совершенной сделке. Хотя на самом деле такой исход событий мог быть вполне спрогнозирован аналитиками, работающими в сфере недвижимости, поскольку они-то знают, что такая «удача» возможна исключительно в условиях растущего рынка.

Сейчас мы наблюдаем ситуацию диаметрально противоположную – рынок недвижимости сегодня не растет. Это важно знать. Но рынок и не падает, что тоже неплохо. Исход сделки с недвижимостью сегодня находится в сильной зависимости от того, насколько правильно будет оценен объект недвижимости продавцом. Если стоимость объекта недвижимости изначально заявлена выше ценовой категории в данном сегменте, то продавец не сможет его продать ни за полгода, ни за год. И также в этом случае для продажи объекта недвижимости потребуется дополнительная реклама, а если поставить цену объекта ниже рыночной, то объект может быть реализован очень быстро и без дополнительных усилий и вложений в рекламу.