Российское правительство хочет ужесточить ответственность кредитных организаций и вменить им в обязанность предупреждать о возможных рисках, которые могут возникнуть при валютной ипотеке.

" width="712">

Те негативные экономические  и  политические процессы, в том числе,  резкое повышение курса  валюты и невозможность, в  связи с этим,  погашать  валютную ипотеку,  вполне закономерно привели к появлению на свет нового законопроекта   об обязательном информировании граждан о повышенных рисках при получении  кредитов в иностранной валюте, в том числе обеспеченных ипотекой.. Документ для кредитных организаций уже разработан  и внесен в Госдуму. Законопроект направлен, прежде всего, на повышение безопасности потенциальных заемщиков и снижение возможных рисков. Появление документа  позволит гражданам более точно оценить риски при получении кредитов в иностранной валюте, в том числе обеспеченных ипотекой, и будет способствовать снижению рисков возникновения проблемной задолженности по таким кредитам. Предполагается, что  документ впоследствии будет дополнен также сведениями о повышенных рисках заемщиков, получающих доходы в валюте, отличной от валюты кредитов и информацией о потребительских кредитах. Информация будет обязательна к публикации  кредитной организацией. Проект федерального закона «О внесении изменения в статью 5 Федерального закона “О потребительском кредите (займе)”» подготовлен Министерством финансов.

Кредитные организации изобретают новые продукты для своих потенциальных заемщиков. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию представляет  ипотеку с плавающей ставкой.

Ипотечные продукты с плавающей ставкой сейчас предлагают довольно много банков. Но их доля в общей структуре жилищных кредитов достаточно незначительна. Кроме того,  в силу некоторых обстоятельств, таких как, например, возможное ускорение роста инфляции в условиях экономического кризиса, и соответственно, увеличение срока оплаты ипотечного кредита, некоторые  сомневаются в широкой популярности нового продукта АИЖК.

Итак,  приобрести квартиру,  как в  новостройках, так и  на вторичном рынке теперь можно будет  с помощью кредита с плавающим процентом. Кроме того, оформить его можно и на рефинансирование ранее выданного кредита. Ставка по такой ипотеке равняется официальному уровню инфляции за три месяца, предшествующим выдаче кредита, плюс 4,9%. Предполагается, что она будет пересматриваться раз в квартал. В случае ее роста или понижения срок выплат по ипотеке увеличится или сократится. При этом размер ежемесячного платежа останется прежним. В первом квартале 2016 года банковская ставка составит 13,2%. Однако, невзирая на фиксированный ежемесячный платеж, который не будет меняться в зависимости от изменения ставки, заемщик берет на себя инфляционные риски.

Строчка «Общедомовые нужды», вероятнее всего,  исчезнет из квитанций жителей Ростовской области или  весной нынешнего, или в начале  2017 года. Однако это вовсе не означает, что плата за ЖКХ станет меньше.

К сожалению, нововведение, которое предлагают ввести ростовские чиновники, отнюдь не направлено на уменьшение стоимости услуг коммунальщиков. Если раньше за потреблённые ресурсы жители дома платили по  показаниям общедомовых приборов учёта, то теперь предлагается производить начисления всем без исключения исключительно  по нормативу. Зато плата за освещение, отопление, водоснабжение мест общего пользования, а также за пользование лифтами, камерами наблюдения и домофоном, в квитанциях  будет включена в тариф за техническое обслуживание. В итоге, жители Ростовской области должны быть готовыми к тому, что платить придется даже больше, чем раньше. А управляющие компании должны  провести соответствующие разъяснения по поводу функционирования  в новых условиях. А новые условия подразумевают, что если дом не будет укладываться в нормативы, значит, работа компании будет признана неэффективной со всеми вытекающими последствиями. В связи с этим, Ростовские власти советуют и собственникам квартир, и руководству управляющих компаний поскорее озаботиться о замене старого неэкономичного оборудования на новое, энергосберегающее.

Несмотря на то, что российские власти решили свернуть государственную программу по субсидированию банковских ставок на покупку жилья в новостройках, в 2016 году ожидается подъем на рынке ипотечного кредитования.

В прошлом году  Сбербанк сократил объем выданных ипотечных кредитов по сравнению с 2014 годом в 1,4 раза, до 657 млрд рублей. Однако в этом году Сбербанк рассчитывает на  позитивную динамику развития рынка ипотеки. Даже в случае закрытия государственной программы льготного ипотечного кредитования Сбербанк предполагает заметный рост выдачи ипотеки даже и  без господдержки. Также в кредитной организации  надеются, что, может быть и  в другой форме, но меры по поддержке ипотеки будут продолжены. Поскольку программа льготного субсидирования ипотечного кредитования  явилась одной  из наиболее действенных и реальных мер, принятых в прошлом году для поддержки и застройщиков, и населения. И в любом случае развитие в этом направлении будет продолжаться.

В случае, если государство прекратит льготное  субсидирование ипотечного кредитования, и не придумает новых форм господдержки, то  такая ситуация  негативно отразится и на  банковской сфере.

От прекращения государственной программы льготного субсидирования ипотечного кредитования пострадают как  строительный рынок  и рынок недвижимости, так и банковская сфера. Также и  для потенциального ипотечного заемщика существенным риском сегодня является вероятное закрытие госпрограммы поддержки льготного кредитования, поскольку  ипотечный кредит по низким ставкам взять уже не получится.В последнее время  банковская маржа на ипотечном рынке сильно сократилась. И  на сегодняшний день банки работают на грани рентабельности. Дело в том, что раньше  разница между стоимостью привлечения денег и процентной ставкой, по которой банки выдают кредиты, преимущественно  составляла 3%. Это позволяло банкам работать в нормальном режиме и что-то зарабатывать. На сегодняшний день прибыль кредитных организаций  сократилась до 1,5%. Чтобы увеличилась маржа, банкам нужны более дешевые деньги, которых  пока что нет.

Не утихают споры вокруг необходимости россиян вносить обязательную плату за проведение капитального ремонта. На этот раз законность взносов на капремонт рассмотрят в судебном порядке.

В прошлом году  инициативная группа депутатов выступила с предложением обратиться в Конституционный суд и доказать незаконность взносов на капитальный ремонт многоквартирных домов. В частности, инициаторы уверены, что положения статьи 179 Жилищного кодекса, допускающие использование средств собственников жилья на финансирование ремонта в других многоквартирных домах, противоречат Конституции.Запросы от депутатов разных фракций о необходимости и правомерности взносов на капитальный ремонт Конституционный суд принял к рассмотрению. Кроме того, по их мнению,  обязательные взносы на капремонт, поступающие на счет регионального оператора, должны расцениваться как налог, и сбор взносов на капремонт противоречит статье 57 Конституции, предусматривающей обязанность граждан платить законно установленные налоги и сборы. Между тем,  к законно установленным налогам и сборам относятся только те, что предусмотрены Налоговым кодексом, а Жилищный кодекс к таковым не относится. Именно эти запросы и были  направлены в КС РФ.

В прошлом году  вступил  в силу закон, регламентирующий порядок признания физического лица банкротом. В связи с этим многие юристы ожидают заметного увеличения количества исков по оспариванию прав на недвижимость и сделок с ней.

Новый закон  развязал  руки кредиторам и дал им дополнительные основания для проверки вызывающих сомнение операций с жилыми и  нежилыми объектами недвижимости, которые должники совершают непосредственно перед началом процедуры собственного банкротства. В прошлом году 20% от общего числа исков по недвижимости составляли  разбирательства в сфере заключения договоров ренты, участия в долевом строительстве, инвестирования в недвижимость, а также купли-продажи. Юристы признают, что  законодательная база, регулирующая оборот объектов капитального строительства пусть медленно, но совершенствуется, а процедура регистрации сделок постепенно становится более прозрачной. Между тем, количество пострадавших от мошеннических схем в строительстве и реализации недвижимого имущества и ищущих защиты в суде граждан не иссякает. Однако меняется  структура исков, связанных с долевым строительством. Если раньше подобные обращения поступали от обманутых дольщиков, то сейчас  инициаторов судебных исков можно поделить на три группы. Представители первой хотят получить от застройщиков какую-либо компенсацию за выявленные в новых домах недоделки. Представители второй жалуются на срыв сроков строительства домов. Представители третьей недовольны расхождениями между фактическим и оплаченным метражом квартир. В прошлом году увеличилось число судебных разбирательств по вопросу земельных правоотношений. Если несколько лет назад их доля в общей массе  судопроизводства по недвижимости не превышала 8%, то в последнее время  она возросла в два раза. Это произошло в том числе, потому что  с прошлого года  размер налога стал напрямую зависеть не от его инвентаризационной стоимости, а от кадастровой, которая, максимально к рыночной. Собственники земельных участков возмущены резко возросшим бременем налоговой нагрузки и обращаются  в связи с этим  в суд за помощью.   Кроме того, в 2016 году   в связи с кризисом  рынка недвижимости, падением цен на недвижимость, будет расти количество судебных разбирательств по вопросам корректировки кадастровой стоимости объектов.Также  сфера жилищно-коммунального хозяйства является  популярной для судебных разбирательств.  Главными темами исков являются неудовлетворительное качество оказанных услуг, их завышенная стоимость, неправомерное начисления долга, компенсация понесенного из-за коммунальных аварий ущерба. Число подобных обращений будет увеличиваться и далее, поскольку  степень износа инженерных коммуникаций и увеличение объемов ветхого жилого фонда способствует их дальнейшему  росту, тем более что продолжает оспариваться законность взносов на капремонт.

Если льготная ипотека не будет продлена, то многие  девелоперы будут вынуждены уйти с рынка, так как многие застройщики просто не смогут выжить без льготной ипотеки.

Если российское  правительство все же откажется продлевать  программы субсидирования ипотечных ставок, то это в первую очередь ощутят  застройщики, работающие в эконом-классе, где доля ипотечных сделок составляет порядка  80%. Строительные компании, работающие в этом сегменте будут не в состоянии  достроить свои объекты. Легче перенесут отсутствие льготного субсидирования те девелоперы, у которых доля ипотечных сделок составляет не более 50%, Они вполне могут остаться  на плаву. Те строительные компании, кто имеет в своем портфеле новостройки, реализующиеся как по схеме договора долевого участия, так и по ЖСК, совсем безболезненно адаптируются  к новым условиям,  поскольку во втором случае можно спокойно перейти на длительные рассрочки. Также  в более выигрышном положении окажутся те застройщики, кто совсем недавно вывел на рынок недвижимости новые дома по схеме договора долевого участия  и, вполне может заменить ипотеку рассрочкой на 3-4 года. Такая схема расчета вполне по силам  большинству покупателей.

В России в 2016 году планируется ввести в эксплуатацию около  140 тыс. кв. м. доступного арендного жилья. Предполагается, что к 2017-2018 годам  съемные квартиры в рамках госпрограммы должны будут составлять порядка  7%  от общего ввода жилья по стране.

Государственные субсидии на развитие арендной  недвижимости для граждан с невысокими доходами российские чиновники оценивают в сумму от 40 до 90 млрд рублей. В прошлом году в рамках госпрограммы было построено  37 тысяч «квадратов» съемных квартир для россиян  с невысокими доходами. Сейчас ведомство проводит анализ потенциального спроса на арендное жилье в регионах. Результаты показывают,  что в 49 регионах России  нанимателями могут стать 1,5 млн. человек. По мнению специалистов, на создание и развитие полноценной системы арендной жилой недвижимости в России, необходимы 40-90 млрд рублей госсубсидий на 5 лет. При этом вполне реально объединение  этой программы с государственным проектом «Жилье для российской семьи», в случае если он  будет продлен  до 2020 года, поскольку  обе программы призваны решить одну задачу -  сделать более доступным  жилье для россиян.По мнению чиновников,  федеральное финансирование потребуется  и для помощи будущим арендаторам в получении кредитов, и также компаниям - застройщикам.Государство также выразило готовность участвовать в разработке законопроектов о доступной арендной недвижимости, поскольку  такое жилье  в будущем станет очень востребованным в разных субъектах страны, где будет развиваться  экономика и промышленность. Чиновники считают, что  в будущем мобильность россиян повысится и в такие субъекты будут съезжаться профессионалы. А поскольку молодых специалистов привлекает не только престижное место работы, но и условия проживания, то квартира в аренду по низкой цене и ее близость к месту занятости решит главные  социальные проблемы.Планируется, что к  2017 году застройщики будут готовы сдать в эксплуатацию  500 тысяч квадратных метров арендного жилья.

Как и предполагали эксперты, уже к началу 2016 года количество банкротств строительных компаний в стране увеличилось в три раза. 92% от общего числа обанкротившихся застройщиков являются компанип малого и микробизнеса.

В течение всего прошлого года в России  отмечался рост числа банкротств строительных компаний. В  четвертом квартале прошлого года число компаний-банкротов превысило значение аналогичного периода 2014 года почти в три раза.  К концу прошлого года порядка 4000 компаний уже находились в состоянии банкротства. Причем  в прошлом году к данной категории было отнесено 2823 компании.Наименьшая доля банкротов среди микроорганизаций приходится на изыскательские компании и составляет половину  (178 компаний) от общего числа изыскателей. Наибольшая же доля банкротов среди микробизнеса пришлась на строителей и составила 64% (892 компании) от общего числа банкротов строительных компаний.Статус банкрота компания получает в случае, если она неспособна исполнить обязанность по уплате обязательных платежей перед кредиторами в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены.