Те россияне, которые имеют ипотечные кредиты в долларовом эквиваленте, в своем большинстве уже давно реструктурировали валютную ипотеку в  рублевую. И во второй половине года ожидается пик дефолтов рублевой ипотеки.

В 2016 году, по мнению экспертов, ожидается  пик дефолтов по рублевой ипотеке, имеющей высокие ставки. - от 13,5% годовых и выше, Это может случиться с наибольшей вероятностью во второй половине года. Пик дефолтов ипотечных кредитов по валютной ипотеке  уже пройден. Те, россияне, кто обжегся на ситуации с ростом курса доллара, уже давно реструктурировали валютную ипотеку в рублевую. Однако дефолты по рублевым ипотечным кредитам, будут иметь совсем другую природу по сравнению с валютными дефолтами банковских ипотечных займов. В случае с валютными заемщиками негативную роль сыграло резкое падение рубля по отношению к доллару. Эта ситуация в одночасье перевела  законопослушных плательщиков в разряд недобросовестных заемщиков. А в случае с с рублевой  ипотекой  главными врагами заемщика  станут  растущая безработица и задержки с выплатами зарплат.   

В нынешнем году граждане России смогут оплачивать счета за коммунальные услуги в  рассрочку без пеней. Такая возможность прописана отдельной строкой в правилах оказания коммунальных услуг и Жилищном кодексе РФ.

Коммунальные платежи растут непрерывно. А от сложных  жизненных ситуаций не застрахован никто. Так вот теперь, если любой гражданин - потребитель коммунальных услуг, к несчастью лишился заработка, например, потеряв работу, то уже сейчас он может договориться со своей управляющей организацией о рассрочке платежей при оплате счетов за ЖКУ. Такая возможность  прописана в правилах оказания коммунальных услуг и Жилищном кодексе РФ. Это может стать хорошим подспорьем в непростой экономической ситуации. Любой человек может обратиться за помощью и ему обязаны пойти навстречу. Причем для этого  гражданину не требуется предоставлять  никаких доказательств своих личных экономических трудностей. Однако не стоит и злоупотреблять этой возможностью. А если вдруг такая  ситуация затянется  надолго, то можно обратиться  и за получением субсидии.Кстати, в России около 30 млн человек в России получают поддержку от государства на  оплату жилищно-коммунальных услуг.  На эти цели ежегодно выделяется около 300 млрд рублей из бюджетной системы РФ.

Слуги народа  из Госдумы не согласны с инициаторами проекта, который предполагает освобождение пожилых граждан  от уплаты взноса на проведение капитального ремонта.

В Госдуме не хотят освобождать граждан старше 70 лет от платы за капитальный ремонт многоквартирных домов. Депутатам  не понравился новый законопроект, который, как предполагалось, снял бы обязанности  по уплате  взносов на капремонт граждан старше 70 лет.   Проект документа был отклонен,  потому что, по мнению чиновников, такое нововведение не предполагает какой - либо механизм компенсации недополученных взносов на проведение капитального ремонта.  А недополучение денежных средств, в свою очередь,  создаст новые проблемы. Во – первых, возникнет необходимость  поиска новых  источников финансирования для возмещения выпадающих доходов фондов капремонта, поскольку  проводить капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах в обозначенные сроки будет просто не за что. Кроме того, это повлечет за собой увеличение размеров взносов на капремонт для собственников помещений в многоквартирном доме, которые не освобождены от уплаты таких взносов.

По сравнению с декабрем 2014-го года, цены на жилищно-коммунальные услуги в России к декабрю 2015 года выросли на 10,1%. При этом жилищные услуги подорожали на 12,1%, а коммунальные - на 9,1%.

Медленно, но уверенно в течение всего 2015 года в стране росли цены на жилищно – коммунальные услуги.  Пользование холодной водой  стало дороже на 10,4%, водоотведение подорожало на 10,6%, горячая вода стала дороже  на 9,6%, отопление - на 9,5%, газоснабжение - на 7,2%, электроснабжение - на 8,4%.В среднем оплата жилья в домах государственного и муниципального жилищных фондов выросла на 12,1%, содержание и ремонт жилья (включая взнос на капитальный ремонт) для граждан - собственников жилья в результате приватизации подорожали на 13,4%, услуги по организации и выполнению работ по эксплуатации многоэтажных домов  в жилищных кооперативах, жилищно- строительных кооперативах, товариществах собственников жилья. (включая взнос на капитальный ремонт) - на 14,2%.

Объем инвестиций в объекты торговой недвижимости России в 2015 году вырос втрое и составил 497 млн евро, что в три раза выше, чем в 2014-м. Однако этот объем в три раза меньше среднегодового объема в 1,6 млрд евро в 2011-2013 годах.

Несмотря на кризис, в стране растет интерес к торговому сегменту как со стороны российских, так и со стороны иностранных инвесторов. Для инвесторов остаются значимыми  два варианта стратегий– приобретение качественных приносящих доход активов, или приобретение  высокорисковых активов с потенциалом улучшения показателей арендного дохода или активов, испытывающих трудности с обслуживанием долга. Причинами роста заинтересованности в инвестиционных проектах стала, в том числе, и  девальвация рубля и дорогое банковское финансирование. Эти факторы  послужили  причинами покупок активов полностью за собственные средства, что отразилось на среднем размере сделок, который снизился в три раза – до 44 млн евро в 2014-2015 годах со 133 млн евро в 2011-2013 годах. 

В центре Ростова – на- Дону  средняя цена аренды офисов колеблется между 450 и 1000 руб. за квадрат. И даже эти невысокие относительно цены арендодатели по некоторым позициям могут снижать на 30%.

О ситуации на рынке коммерческой недвижимости. по мнению специалистов, можно будет говорить только в феврале, пока же рынок  стоит без движения. Если в торговой недвижимости наблюдается  хоть какая-то активность, то в складской и производственной - ее нет. В конце 2015 года спрос на аренду офисов  слегка оживился, и сделки все же имели место быть. Больше всего спросом тогда  пользовались торговые и производственные объекты  недвижимости.  А вот офисы и склады не слишком были востребованы. Между тем, в прошлом году многие арендодатели были вынуждены снизить цены на коммерческую недвижимость, чтобы не остаться  совсем без клиентов. Сейчас совершенно нет стабильности в экономике страны и нужно быть  очень уверенным в своем бизнесе, чтобы снимать офис по тем ценам, которые выставляют в Ростове арендодатели. А таких уверенных, естественно, не слишком много сейчас. И поэтому цены  на аренду падали и будут падать еще. И сделки проводят только те, кто чувствует ситуацию, идёт навстречу арендаторам и снижает цены. Причем на рынке коммерческой недвижимости в Ростове в разных сегментах ситуация различается. Во время кризиса 2008-2009 годов существовала схема, как  способ выживания в непростой экономической ситуации, при которой некоторые девелоперы вкладывали деньги в недвижимость, чтобы потом получать доходы с аренды. Арендаторы заходили в офис, делали там ремонт, и потом работали  там в течение трёх месяцев. По истечении этого срока называли свою цену за аренду этого помещения, которую готовы были платить.

Ипотечные штрафы следует ограничить размером инфляции, но поскольку она сегодня слишком высока, то   пока это сделать нереально. На этом основании предлагается закрепить в законе об ипотечном кредитовании  максимальную штрафную санкцию в 10%.

К просрочке по ипотеке граждане приходят  не от хорошей жизни.  И эксперты убеждены, что банк ни в коем случае не должен  штрафами еще больше усугублять трудную жизненную ситуацию. По итогам прошлого года, объем ипотечных кредитов, платежи по которым просрочены на 90 и более дней, достиг 109,3 млрд рублей. Это составляет 2,9% всей задолженности по ипотеке. Во многом рост просрочки связан с курсовой переоценкой задолженности по ипотечным кредитам в иностранной валюте. Просроченные платежи по таким кредитам достигли 18,4% всей задолженности в иностранной валюте. Сейчас максимальный штраф за просроченную ипотеку составляет 20% годовых, как и  для потребительских  кредитов.  Сегодня банки никак не ограничены при установлении санкций за просрочку ипотечных кредитов. В иных случаях в кредитный договор был включен штраф за просрочку платежа более чем в 200% годовых, что является совершенно нереальной цифрой. К счастью, суд  признал противозаконным такой размер санкций. Комитет Госдумы по собственности  считает правильным ограничить штрафы по просроченным ипотечным кредитам до 10% годовых. Соответствующие поправки будут внесены в закон «Об ипотеке». Банкиры согласны с необходимостью ограничивать штрафы, однако считают их размер в  10% годовых слишком низким. Если учитывать рыночный уровень ставок по ипотечному кредитованию, то штраф в размере 10% годовых не будет в полной мере стимулировать заемщика исполнять надлежащим образом свои обязательства по кредитному договору. Сильное уменьшение штрафов спровоцирует рост кратковременной просрочки, вслед за этим повысится уровень резервирования и стоимости риска для банка. В итоге это приведет к повышению клиентской ставки по кредиту. Очевидно, что для клиента совершенно допустима  просрочка 10–30 дней при штрафе в 10% годовых. В денежном выражении это  всего 65–400 рублей. Это крайне небольшая сумма и не воспринимается как финансовая потеря. Поэтому защита клиента в этом вопросе должна быть более обдуманной, более оправданы размеры неустойки, которые установлены федеральным законом.

По прогнозам специалистов  наступивший  2016 год  может оказаться сложнее, чем ушедший. Что ожидает застройщиков, риелторов и потенциальных продавцов и покупателей недвижимости?

Если проанализировать ситуацию на строительном рынке  и  рынке недвижимости  сегодня, то в наступившем году  количество продавцов и покупателей сократится вдвое. Валютные колебания  привели к тому, что цены на недвижимость в долларовом эквиваленте за год упали вдвое. Выиграли те, кто  купил доллары летом 2014 года.  Сегодня  они могут на эти деньги  купить два  объекта недвижимости. Впрочем,  инвесторам от этого легче, поскольку покупать инвестиционные квартиры сегодня некому. В прошлом году с рынка жилой и коммерческой недвижимости ушло много инвесторов. А ведь  еще пару - тройку лет назад  почти 40% сделок с жильем совершалось именно в инвестиционных целях и за наличный расчет.И вот теперь отрасли придется переориентироваться на оставшийеся процент спроса.  Сегодня материнский капитал смогли получить  более  6,5 млн семей. Однако  из них только 3,4 млн семей направили эти  деньги на улучшение жилищных условий, причем лишь  немногим более 2 млн семей частично или полностью погасили материнским капиталом жилищные кредиты на сумму 866 млрд рублей.  То есть налицо тот факт, что семьи не слишком активно пользуются материнским капиталом. Это происходит  по двум причинам: нет средств на первоначальный взнос и нет возможности продать имеющуюся вторичку. Продать  квартиру на вторичном рынке жилья  сможет только тот, кто сделает правильную оценку объекта и будет готов снижать цену. Что касается  больших квартир, то они еще  сильнее дешевеют  и хуже находят своего покупателя. Этот момент нужно учитывать и застройщикам. В больших городах  сегодня уже не актуальны строительные  рекорды  и огромное количество малогабаритных квартир. Поскольку сегодня единственный источник средств, на который можно рассчитывать застройщикам – это дольщики.  А дольщики, в  свою очередь, придержат деньги. Поскольку сегодня  никто не хочет покупать  жилье  на стадии  котлована,   поскольку слишком высок риск  оказаться  в числе обманутых дольщиков.  То есть, дольщики  готовы ждать  год, пока не увидят, что объект почти готов. Ведь кредиты для девелоперов слишком дороги. Таким образом, такого уровня продаж, который был раньше, в нынешнем  году ждать не стоит. В 2016 году большинство строительных компаний будут доводить до сдачи имеющиеся проекты и стараться реализовать то, что должно быть построено на взятых в аренду земельных участках. Возможно  также объединение строительных компаний, что сократит количество числа застройщиков на рынке. Что касается собственников, то больнее всего кризис ударит владельцев  жилья в частном секторе, земельных участков, а также многокомнатных квартир. Покупателей на эти объекты недвижимости найти будет практически  невозможно. И сделки будут совершаться там, где будут существенные  скидки. Это можно сказать и об элитном жилье. В наступившем году  если его и будут покупать, то в основном только у проверенных строительных компаний или на вторичном рынке – с большой скидкой.

Арендаторы жилья  из Турции не  намерены отказываться от съемных квартир в Москве, несмотря на ухудшение отношений между Россией и Турцией и на то, что Россия ввела в отношении этого государства экономические санкции.

Около 35-40% арендаторов  жилой недвижимости  из Турции – это владельцы крупного бизнеса и топ-менеджеры солидных компаний. Преимущественно они выбирают жилье ближе к центру Москвы,  стараются селиться поближе к месту работы. В Юго-Восточном Округе столицы находится множество складов, рынков и прочих объектов, на которых они работают. И  около  60% турецких арендаторов жилья предпочитают квартиры именно здесь. И. несмотря на разрыв дипломатических отношений России с Турцией, иностранные наниматели не стремились в конце 2015 – начале 2016 годов расторгать договоры найма со столичными арендодателями.

Несмотря на государственные программы поддержки строительной отрасли, которые разрабатывались и внедрялись российским правительством, на строительном рынке заметно убавилось оптимизма.

Как утверждают эксперты Высшей Школы Экономики, основными причинами того, что строительная отрасль себя ощущает в упадке, являются ухудшение финансовых показателей, недоступные банковские кредиты, падение инвестиционной активности, самый высокий за последние семь лет рост цен на стройматериалы. Кроме того, более 20% подрядных строительных организаций постоянно  испытывают сложности с получением заказов или  вообще  находятся на грани разорения. В прошлом году только 6-8% игроков строительного рынка России чувствовали себя вполне нормально. Остальная часть рынка, по оценкам аналитиков, пребывает в состоянии вялотекущей рецессии без очевидных признаков выхода их ситуации.